您的位置:首页价格监测

2017年开封市城市住房市场情况调查

来源: 发布人:开封市价格监测中心 发布日期:2017-11-22 10:09:51 浏览次数:

 

为遏制房价过快上涨,2016年底部分城市相继出台限购限价限贷等措施,今年三月份以来一些城市加大调控力度,推出了限售等政策,同时促进租赁市场发展、共有产权房建设等住房市场长效机制也陆续落地。为了及时掌握开封市房地产市场动态变化及政策落实效果,分析价格走势,根据国家发改委有关文件精神和省发改委《关于开展城市住房市场情况调查的通知》通知要求,2017年11月1日至11月10日,开封市发改委会同市国土局、市住建局、市不动产登记中心等相关单位在开封城区开展了住房市场情况调查,并召集相关企业单位进行座谈。同时,发放调查问卷向多家房地产开发企业、房地产中介交易机构了解房地产市场交易及价格情况,了解他们对市场价格走势的看法,以及存在问题和意见建议,具体调查情况如下:

一、近期开封市政府出台的房地产调控(包括刺激或遏制)措施落实情况。

2016年10月以前:由于开封市房地产市场销售平淡,库存压力较大,同时在国家实施了数年 “国八条”房地产调控政策以后有小幅松动迹象的背景下,2015年下半年开始,市政府先后出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》、《关于促进房地产市场持续健康发展的补充意见的通知》、《关于促进住房消费暨农民进城购房工作的意见》等多项房地产刺激性政策。其中《关于促进住房消费暨农民进城购房工作的意见》关于城镇居民和农民进城购房补贴政策的实施对开封市房地产市场注入了一剂强心针,政策实施以来,开封市房地产价格和销量均出现较大幅度增长,房地产市场去库存效果明显。

2016年10月-2017年初:从10月初开始,为了与国家调控政策保持一致,开封市暂停实施补贴政策,房地产市场销售价格维持前期惯性上涨走势,但是上涨幅度大幅收窄,同时,受其影响以及前期刚性需求大量释放,销量出现相对出现萎缩。2016年底,随着“中原自贸区”范围的确定,郑州楼市价格暴涨,开封紧随其后,房地产市场量价齐升,尤其是2017年初,开封新区三个地王接连出现,房价上涨压力较大。

2017年5月以后:为了规范房地产交易行为,维护房地产市场秩序,遏制房地产投机炒作行为,稳定市场、稳定房价,2017年3月以后,国内一二线城市陆续出台房地产抑制政策。5月份,随着市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,也意味着开封成为四线城市第一个正式进入调控行列的城市。受其影响,开封市房价遏制住快速上涨趋势,呈现平稳态势,签约数量大幅减少。

二、近两年开封市土地、住房市场交易和价格变化情况,及2017年住房价格走势。

(一)开封市2015-2017年土地出让情况

2015年,开封市住房市场量跌价滞,房地产商建房意愿减弱,新开工项目不足,受其影响,开封市居住用地出让面积逐年递减,但由于住房用地属于稀缺性资源,土地出让均价上涨态势不变,由106万元/亩上涨至145万元/亩。

2016年,受国家房地产市场政策松绑以及开封市房地产刺激性政策实施等促进因素影响,开封市房地产市场快速进入繁荣期,房地产商建房意愿转向积极,但是由于新项目开工具有滞后性,居住用地出让面积继续缩减,土地出让均价抬升,涨至172元/亩。10月以后,虽然受购房优惠政策取消影响,但是土地出让价格仍呈小幅攀升走势。

2017年,随着“中原自贸区”范围的确定,开封市房地产市场再次进入繁荣期,土地开发面积和价格均出现大幅抬升,外地地产大鳄相继进入开封,土地开发面积翻倍增长,价格由184万元/亩上涨至246万元/亩,其中,开封新区三宗地地价分别达到469万元/亩、589万元/亩、672万元/亩。5月份以后,为了维护房地产市场秩序,市国土局陆续采取一些措施,采用“限房价,竟地价”的出让方式,遏制房地产投机炒作行为,如近期推出北关街140亩地价100万元/亩。

开封市2015-2017年土地出让表

计划出让

居住用地面积

实际完成居住

用地出让面积

居住用地

出让金额

保障房

用地计划

保障房实际

用地面积

2015

6840

1638.2096

237265万元

2189

617.9

2016

5262

698.9658

113782万元

1071

469.5

2017年(截止9月末)

3109

1622.1594

398253万元

963

145.9

 

(二)开封市2015-2017年住房市场交易和价格变化情况

2015年,开封市房地产销售市场呈现“淡季不淡、旺季不旺,淡旺不分明”,房地产新开工项目逐年减少,中介机构运营艰难,各商品房新售小区促销活动不断,销售均价提升缓慢,由3560元/㎡小幅上涨至3600,整体呈现稳健偏弱走势。

2016年,开封市住房市场情况主要分三个阶段:第一阶段,从2015年11月《开封市关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》和2016年4月《开封市关于促进住房消费暨农民进城购房的意见》等房地产刺激性政策实施以来,对开封市房地产市场销售产生了较大影响,开封市房地产市场陆续回暖,部分房地产开发商相继小幅提价试水。第二阶段,7-9月份郑州市等一线城市房价快速上涨形式相继向三四线城市传递,受其影响,开封房地产市场快速呈现量价齐飞的爆发式走势,销量与售价均有大幅抬升,均价上涨至3870㎡,其中部分西区高档商品住宅价格直逼万元大关,同一时期,购房主体出现变化,外地投资客显现,数据显示2016年购房主体中非开封市户籍占比由2015年的10%左右上升至20%左右,估测占比增长部分主要为外地投资客投资购房。第三阶段,10月份以后,在随国家房地产政策紧急收紧的背景下,开封市暂停实施补贴等前期房地产刺激政策,房地产市场销售价格维持前期惯性上涨走势,但是上涨幅度大幅收窄,同时由于前期刚性需求大量释放,销量出现大幅萎缩,11月份非开封市户籍购房主体占比再次回落至10%左右

2017年,开封市住房市场情况主要分两个阶段:第一阶段,从2016年底开始,自贸区规划带来的利好及郑州外溢客户量的增加,以及新区发展日趋成熟影响,均推动开封市房地产市场再次进入快速上升期,销量与售价均有大幅抬升,均价上涨至6465㎡,其中开封新区地王效应推升高档商品住宅价格过万,同一时期,购房主体再次出现变化,外地投资客回升,数据显示2016年购房主体中非开封市户籍占比也再次回升,甚至由于郑州溢出效应影响,攀升至30%左右。第二阶段,从2017年4月开始,政府一系列限制政策陆续出台,对于开发商监控愈演愈烈,限价、限购、银行贷款利率上浮,避免无证销售、工程管控停工、地价上涨等等变向造成开发商成本增加,均推动了开发企业向提升产品品质、在竞争中取胜方面转变。另外,对于多数开发商来说现房存货已于2016年到2017年上半年消化完成,目前房价呈现平稳态势,签约数量大幅收缩,投资性需求日渐减少。

开封市商品房销售情况表

期末可销售商品住宅面积

新建商品住宅

新建保障房

销售面积

销售套数

销售金额

销售面积

销售套数

2015

423.78

35334

1529645.32

98.98

9816

2016

557.59

47163

2188728.24

29.92

1760

2017年(截至9月末)

408.54

33923

1976058.58

6500

50

 

(三)开封市2017年10月以后住房市场变化分析

随着国家政策的逐步收紧,2017年开封市房地产政策也在逐步调整,受政策持续收紧、购房者预期变化等因素影响,房价将逐步过渡到平台整理区间, 2016-2017年房地产价格相比郑州等一二线城市涨幅较小,并且购房主体以刚性需求以及本地居民投资保值避险为主,对国家调控政策反应不敏感,预计不存在价格大幅回落的基础,2017年10月以后房价应该不会有大的变化,预计整体仍将以温和上涨为主。

三、当前开封市房地产市场特点及存在的问题,以及稳定住房价格,促进房地产市场健康发展的建议。

(一)从统计上来的数据分析,我市房地产市场运行呈现以下几个特点:
    1、房地产开发投资热度继续升温,非住宅类投资占比逐步提高。尽管我市房地产市场总体供应渐显饱和态势,但是开发企业投资热度不减,新开工面积、施工面积、竣工面积与去年同期相比都大幅增长,开发品种与去年相比略有变化,商业、酒店、公寓、写字楼等建设比例明显加大,非住宅类投资已成为广大开发企业新的投资热点。

2、库存持续减少,去库存压力消失。在2014-2015年之间销售市场不温不火的情况下,主要集中在开封新区大开发和城市边缘地带的部分开发企业销售压力较大,去库存压力较大,经过2016-2017年的繁荣期,开封市房地产库存由2015年底的16.9个月回落至2017年10月的4.6个月,去库存压力基本消失,部分楼盘甚至出现脱销和抢筹现象。

3、房价上涨过程中,泡沫成分逐渐增加。2015年底开封市商品住宅房价收入比为15.3,到2017年达24.8。而一般正常的房价收入比发达国家是1.8~5.5之间,发展中国家是3~8之间,显然当前开封市房地产市场价格已经含有泡沫成分。

4、政府出台一系列政策,规范了当前房地产市场。只有五证齐全的项目才能预售,遏制了一些不规范的小开发商扰乱市场价格行为及对市场造成的恶劣影响;也遏制了一些巧立名目,胡乱收费的行为,使房地产销售行业价格更加透明化,维护了真正需要买房者的利益。同时,政策对开发商企业要求越来越严格,促使开发商严格按照政策要求开发项目,在价格基本均等的情况下,唯有提升产品品质,才能在竞争中取胜。

    (二)当前开封市房地产市场存在的主要问题

1、无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下,通过收取管理费等方式,或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用,或以本企业名义设立项目经理部,为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”,致使房地产市场开发主体混乱,无证无照经营现象较为突出。

2、招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位,存在违规操作的问题,致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时,在土地拍卖时,招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格,未充分征求工商部门的意见。在土地拍卖中投标者之间相互串通,抬高标价或压低标价,以排挤竞争对手。

3、虚假违法广告现象较为严重。对房地产性质、价格、地理位置等作虚假表述,一些房地产开发企业和中介机构为了吸引人气,发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告,如有消费者咨询,则称该房已售,并借机推销其他商品房;有的通过虚构商品房销售进展的信息,在社会上造成商品房供求紧张的氛围,引诱消费者购房;有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定,发布含有“投资、就业、升学”等禁止性内容,误导消费者;有的广告中甚至含有风水、占卜等封建迷信内容,或宣扬奢侈生活方式等。  

4、合同违法行为时有发生。部分房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本,擅自制订、印制合同文本,冒充合同示范文本,或在合同内容里增加内容后重新印制成所谓的“合同示范文本”,自行印制的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确,特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可,或者设定“霸王条款”,一些经营者特别是垄断经营者往往利用单方面“最终解释权”免除其责任,在纠纷发生后,消费者的权益得不到保障。

5、住房贷款放贷缓慢,开发企业资金回笼压力增加。由于前十几个月公积金贷款爆发式增长,目前公积金贷款规模紧张,放贷缓慢;另外,由于银行贷款利率上浮与银根收缩同时出现,也造成开发企业拿预售证、网签难度加大,增加了开发周期,增大了成本投入,加大了回款难度,资金回笼压力增加。

  (三)建立长效机制,加强房地产市场监管的措施

  1、建立工作联动机制,加强项目动态监管。房地产市场的整顿和规范要以市政府牵头,发改、规划、国土、建设、房产、工商、物价、税务、银行、公安等部门参与,各司其职,各负其责,建立信息共享的联席会议机制和违法案件的联合查处机制。

  2、建立严格审批机制,规范市场经营行为。严格规划国土审批,严格预售许可审批。凡申报房地产开发项目或参与房地产开发项目用地招拍挂的,必须具备相应等级的房地产开发企业资质、规划、国土部门审批项目主体资格时,应从严把关,从源头杜绝无资质开发行为。

  3、建立信息披露制度,实行网上即时备案。建立客观、公正的信息披露平台,不断完善房地产网站、报纸、电视、电台等媒体有关房地产市场信息的发布和政策宣传,正确引导广大群众的住房消费观念。对未取得预售许可或预售合同不备案的项目,通过信息披露平台向社会公示,制止其违规销售,杜绝一房多售和售后包租等违法违规行为。

4、建立市场诚信机制,完善企业信用档案。要向社会公布房地产企业基本情况、经营业绩、信用等级及不良行为的信用档案。要畅通举报投诉渠道,加强部门信息互通,收集房地产企业失信行为,认真记录企业不良行为,通过公开曝光劣迹、停批新项目、降低资质等级或注销资质证书等办法,加大失信行为的惩戒力度。

5、严打高价捂盘,遏制房地产投机炒作行为,引导企业理性竞价。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,应停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业,应暂不核发商品房预(销)售许可证,情节严重的,应停止其已发放的商品房预售许可。

6、加速保障性住房建设。随着从中央到地方政府对保障性住房建设的重视以及改造老城棚户区的需要,近几年来,为加快推进保障性安居工程,开封市先后制定并印发了《开封市保障性安居工程建设和管理的若干意见》、《开封市棚户区改造安置住房管理的意见》、《开封市公共租赁住房管理办法》、《开封市公共租赁住房管理办法(实施细则)》、《开封市处理保障性安居工程若干问题的试行意见》、《关于印发开封市商品住房项目配建保障性住房实施意见的通知》、《关于印发开封市商品住房项目配建保障性住房工作流程的通知》等一系列文件,从规划建设、政策措施、分配管理、督促考核等方面,进一步加强和规范保障性住房建设工作,形成了符合开封市住房保障实际的制度政策体系。

当前,在国家房地产政策再次收紧的背景下,不同城市间房地产市场分化加剧,房地产调控应避免“一刀切”政策。开封属于人口外流城市,房地产市场较为脆弱,面临着稳增长与市场调控的双重压力。市场调控应以规范房地产交易行为,维护房地产市场秩序,遏制房地产投机炒作为基调,以引导房地产市场健康平稳发展为目的,在严格限制游资炒作的同时,积极出台稳定房地产市场政策,将解决和预防问题楼盘作为开封市今后城市发展、建设和管理的一项重要工作,强投资者信心,为提升开封人居品质营造良好环境。

 

 

 

                               2017年11月10日

 

 

 

 

 

开封市住房市场情况调查问卷

附件1:

市级价格监测机构调查问卷

一、城市基本情况

城市名称

城区面积
(不含郊县,单位:平方公里)

城区常住人口
(含非本地户籍人口,单位:万人)

2016年本地城镇人均收入
(单位:元)

城区现有住房总面积
(单位:万平米)

开封市

294

107.68

24596

4906.7494

 

二、土地出让情况

计划出让

居住用地面积

实际完成居住用地出让面积

居住用地

出让金额

保障房

用地计划

保障房实际用地面积

2015

6840

1638.2096

23.7265亿元

2189

617.9

2016

5262

698.9658

11.3782亿元

1071

469.5

2017年(截至9月末)

3109

1622.1594

39.8253亿元

963

145.9

 

三、商品房销售情况

期末可销售商品住宅面积

新建商品住宅

新建保障房

销售面积

销售套数

销售金额

销售面积

销售套数

2015

423.78

35334

1529645.32

98.98

9816

2016

557.59

47163

2188728.24

29.92

1760

2017年(截至9月末)

408.54

33923

1976058.58

6500

50

注:期末可销售商品住宅面积包含已具备销售条件暂未取得销售许可的商品宅。

 

 

 

四、房地产市场价格监测情况

1.是否建立了常规房地产市场价格监测报告制度:

  A.是(继续完成2、3题)

  B.

2.房地产市场价格监测报告制度的监测项目包含(可多选):

A.土地

  B.新建商品房

  C.二手房

  D.房租

3.以上房地产市场价格监测项目,是否按照地段、商圈等进行分类监测:

A.是,按商圈进行分类监测

  B.是,按地段进行分类监测

  C.未进行分类监测

 

 


附件2:

房地产开发企业调查表

企业名称

建安成本占比

土地成本占比

财务及管理
费用占比

销售等经营
费用占比

政府各项税费占比

利润占比

开封市圣桦城

42%

30%

20%

8%

开封新桦枫

44%

30%

7%

3%

16%

郑开橄榄城

35%

32%

5%

5%

15%

8%

 

企业名称

今年1-3月份月均

今年3月份以后月均

预计明年房价走势为

来访

客户数

签约

客户数

投资需求占比

来访

客户数

签约

客户数

投资需求占比

开封市圣桦城

63

60

25%

38

30

12%

A. B.降  C.平

开封新桦枫

600

100

240

15

A. B.降  C.平

郑开橄榄城

341

41

31%

187

67

16%

A. B.降  C.

注:企业存在多个开发项目的,选取开发量最大的项目上报。

 

 

附件3:

房地产中介交易机构调查表

企业名称

房屋销售:今年1-3月份月均

房屋销售:今年3月份以后月均

预计明年房价走势为

新增

挂牌数

不满五占比

来访

客户数

签约

客户数

投资需求占比

新增

挂牌数

不满五占比

来访

客户数

签约

客户数

投资需求占比

开封方迪

800

10%

360

20

30%

1000

10%

360

30

10%

A.  B.降  C.平

A.涨  B.降  C.平

 

企业

名称

房屋租赁:今年1-3月份月均

房屋租赁:今年3月份以后月均

预计明年房租走势为

新增

挂牌数

来访

客户数

签约

客户数

平均
租金

租金比去年涨跌%

新增

挂牌数

来访

客户数

签约

客户数

平均
租金

租金比去年涨跌%

开封方迪

50

10

5

1500

60

15

1

1500

A.涨  B.降  C.

A.涨  B.降  C.平

注:不满五指取得产权不足五年的房屋;平均租金单位为元/平米。

上一篇:
下一篇: